Evaluasi Proyek Regenerasi Kota - Urban Dock LaLaport Toyosu (Deskripsi)

Pendahuluan

Sejak urban renaissance terjadi di Jepang yaitu pada tahun 1980an, pembangunan skala besar menjadi trend saat itu khususnya di pusat Tokyo. Sebagian besar dimulai tahun 1980an dan telah rampung pada masa sekarang. Proyek pembangunan skala besar tentunya memberikan dampak yang luar biasa bagi masyarakat dan area yang akan dibangun. Dalam prosesnya, proyek ini membutuhkan berbagai macam pemangku kepentingan mulai dari pemerintah, pengembang swasta, komunitas yang harus bekerja secara kompak. Lalu bagaimana cara menyelesaikan proyek-proyek ini? Bagaimana prosesnya? Bagaimana koordinasi antar pemangku kepentingan? Apa pelajaran yang bisa diambil?

Paper ini memfokuskan pada proses pembangunan salah satu proyek besar di Tokyo yaitu Urban Dock LaLaport Toyosu berlokasi di timur Tokyo berada di daerah pesisir. Tujuan dari paper ini yaitu untuk menemukan pelajaran yang dapat diambil dengan mempelajari proses, strategi, pemangku kepentingan, dan hasil dari pengerjaan proyek ini. Pendekatan yang diambil yaitu dari sudut pandang sebelum-sesudah. Proyek ini pada saat paper dibuat masih dalam tahap pembangunan 75%. Tema yang ditekankan yaitu urban redevelopment kawasan pelabuhan tua menjadi pusat perbelanjaan, hiburan dan tempat tinggal.

Proyek Pembangunan Skala Besar Tokyo

Saat Jepang mengalami depresi ekonomi, pemerintah Jepang mengeluarkan kebijakan ekonomi bernama “urban renaissance” pada tahun 1986. Para pengembang swasta dianjurkan melaksanakan proyek pembangunan skala besar dengan harapan untuk merevitalisasi keadaan ekonomi Jepang. Namun pada tahun 1990an keadaan ekonomi memburuk dan banyak proyek yang ditunda bahkan dibatalkan.

Pada tahun 2000, urban renaissance kembali diagendakan. Kali ini pemerintah Jepang menyelenggarakan proyek skala besar-besaran yang serentak dilakukan di seluruh penjuru Jepang. NPO (Non-profit Organization) turut berperan dalam agenda ini. 

Toyosu

Toyosu merupakan sebuah area di Koto-ku, Tokyo-to, Jepang yang membentang sepanjang Teluk Tokyo. Letaknya bersebelahan dengan Odaiba dan Ginza seluas hampir 88ha. Dibentuk pada tahun 1937 dengan melakukan reklamasi pantai. Sempat menjadi kawasan industri, gudang dan pelabuhan tersibuk di Jepang. Semenjak industri-industri tersebut gulung tikar atau sebagian pindah ke Cina, maka kegiatan di pelabuhan kian sepi sehingga pada akhirnya ditutup. Semenjak dibangunnya jembatan Harumi maka secara total pelabuhan ditutup karena kapal-kapal besar sudah tidak bisa berlabuh. Industri yang masih bertahan hingga saat ini yaitu industri gula pasir dan semen. Sempat pula kawasan pelabuhan ini menjadi sararan tempat relokasi pasar ikan Tsukiji. Namun karena tanahnya mengandung bahan berbahaya sisa kegiatan pelabuhan, maka rencana tersebut dibatalkan.

Sejak tahun 2005, berbagai proyek dikembangkan di kawasan Toyosu. Toyosu menjadi redevelopment area dan sebagian proyek masih dalam tahap pembangunan. Saat ini Toyosu terkenal dengan area permukiman dengan variasi komplek apartment mewah untuk kelas menengah keatas. Toyosu berada dalam peringkat 10 besar kawasan favorit tempat tinggal di Tokyo. Juga terdapat kawasan komersial dan perkantoran. Komplek komersial (mall) yang paling terkenal di Toyosu adalah Urban Dock LaLaport Toyosu (proyek Mitsui Fudosan).

Sejarah Pelabuhan

Pelabuhan Toyosu dibangun tahun 1943 setelah dilakukan reklamasi yaitu pada masa Perang Dunia II. Pelabuhan ini menunjang industri dan gudang besar yang banyak didirikan guna distribusi barang ke daerah lain. Dengan berkembang pesatnya kawasan pelabuhan, area sekitar pelabuhan banyak didirikan permukiman beserta fasilitasnya.

Semenjak perang dunia usai, banyak industri yang gulung tikar dan pindah ke Cina. Mulai saat itu kegiatan pelabuhan merangkak sepi dan akhirnya mati.

Potensi

·         Terletak di pesisir teluk Tokyo sehingga aman dari gelombang besar air laut

·         Letaknya strategis tidak jauh dari pusat kota Tokyo

·         Panorama laut menjadi salah satu daya tarik wisata

·         Sungai yang berhilir di kawasan Toyosu dapat menghubungkan Toyosu-Asakusa dengan waterbus

·         Terintegrasi dengan kawasan residensial dan kawasan bisnis disekitarnya

·         Dekat dengan beberapa universitas dan sekolah

Permasalahan

·         Pelabuhan yang sudah tidak terpakai menjadi tidak produktif

·         Redevelopment pelabuhan tua tanpa menghilangkan unsur historis

·         Kebutuhan akan permukiman (apartment) bagi kaum komuter Tokyo

·         Kebutuhan akan sarana rekreasi dan pusat perbelanjaan bagi masyarakat Toyosu

·         Lahan ini termasuk lahan brownfield

Brownfield

Brownfield adalah lahan yang sebelumnya digunakan oleh kegiatan industri atau pabrik

maupun komersial dan meninggalkan bekas-bekas kegiatan berupa limbah sehingga tanah terkontaminasi oleh bahan-bahan berbahaya. Hal ini kemudian menjadi faktor yang menghalangi investor untuk berinvestasi. Perlu dilakukan standar keamanan untuk pembersihan dengan biaya yang tidak sedikit.

Tahun	Bulan	Jadwal
2002	Juni Juni September	Dewan Tata Kota Toyosu berdiri Rencana Strategis Pengembangan Kawasan Toyosu Penutupan Tomoe Corporation
2003	Juli September Desember	Pembangunan gedung IHI Toyosu Pembangunan kampus Shibaura Institute of Technology Pembangunan infrastruktur (jalan, taman, dll)
2004	Juni	Pembangunan Toyosu Center Annex Pembangunan Super Viva Home Toyosu
2005	April Juli Agustus	Dibukanya Third Street Park Pembangunan Urban Dock Park City Dibukanya Super Viva Home Dibukanya Jembatan Harumi Pembangunan Urban Dock LaLaport Toyosu
2006	Maret April September Oktober	Dibukanya St. Toyosu Yurikamome Line Dibukanya Gedung IHI Toyosu Dibukanya kampus Shibaura Institute of Technology Dibukanya taman-taman Pembangunan Royal Parks Dibukanya Center Annex Toyosu Selesainya pembangunan infrastruktur Pembangunan residensial Toyosu Pembangunan Twin City Towers Dibukanya Urban Dock LaLaport Toyosu Pembangunan The Toyosu Tower
2007	Februari April	Selesainya pembangunan Roal Parks Dibukanya Sekolah Dasar Toyosu
2008	Februari Maret	Selesainya pembangunan residensial Toyosu Pembangunan The Symbol City Towers Dibukanya Urban Dock Park City Pembangunan Front TOYOSU
2009	Januari Maret	Pembangunan kawasan perkantoran Selesainya pembangunan The Toyosu Tower Selesainya pembangunan The Twin City Towers
2010	Maret April Agustus	Selesainya pembangunan The Symbol City Towers Dibukanya Buddy Sport Park Selesainya pembangunan Front TOYOSU
2011	Januari Agustus	Selesainya pembangunan Toyosu Garden Watercolor Festival Toyosu

Lokasi	Zone 6 & 4-1, 2-chome Toyosu City Planning Area, Koto-ward, Tokyo
Akses	3 menit berjalan dari St. Toyosu (Tokyo Metro Yurikamome & Yurakucho Line)
Luas	67.500m2
Struktur Bangunan	Struktur rangka baja, 5 lantai
Jadwal	2005 : konstruksi dimulai http://www.mitsuifudosan.co.jp 2006 : grand opening
Pemilik Lahan	Ishikawajima-Harima Heavy Industries
Pengembang	Mitsui Fudosan
Kontraktor	Taisei Corporation

 

Saat ini, Urban Dock LaLaport Toyosu menjadi tempat tujuan rekreasi keluarga atau pasangan. Terdapat 185 outlet terkemuka seperti Tokyu Hands, Uniqlo, GAP, Starbucks, dll. Interior seperti bentuk bangunan, lantai, dan lain-lain mengambil konsep kapal dan dermaga. Selain berbelanja, para pengunjung dapat menikmati keindahan laut dengan duduk-duduk santai. Di beberapa tempat dirancang rest area dengan bangku-bangku taman yang nyaman menghadap ke laut dan dapat dinikmati siang maupun malam hari. Terdapat pula playground untuk anak dan dog run area untuk anjing peliharaan. Pengunjung pun dapat menggunakan transportasi water bus yang akan membawa ke kawasan Asakusa.

·         Monumen-monumen pengingat

Urban Dock LaLaport Toyosu dibangun di lahan bekas pelabuhan milik IHI Corporation. Benda-benda pelabuhan seperti jangkar, dermaga, derek baja, dll dipertahankan dan dijadikan sebagai monument pengingat sejarah. Hal ini dimaksudkan agar generasi mendatang tidak lupa bahwa tempat ini dulunya merupakan bekas pelabuhan.

·         Restorasi orgel dari abad 19

Alat musik orgel buatan tahun 1987 oleh pabrik orgel terkenal dunia, Bishop & Son dari Inggris telah selesai direstorasi dan ditempatkan di atrium dan menyajikan live performance untuk tamu dan pengunjung.

·         Hiraki Ukiyo-e Museum

Museum Hiraki Ukiyo-e akan dibuat dan masih dalam tahap rencana. Museum ini berbentuk pameran permanen yang menampilkan koleksi karya seni ukiyo-e milik Hiraki Foundation termasuk benda-benda seni yang terdaftar sebagai benda seni nasional.

·         Daniel Ost Garden

Area di sekitar telah dibuat taman-taman yang didesain oleh seniman florist Belgia ternama Daniel Ost. Ini merupakan karya pertamanya di Jepang. Suasana di taman ini sangat menenangkan dan menyejukkan.

·         Perhentian water bus

Tujuan dari sarana transportasi air water bus ini yaitu untuk menghubungkan dermaga satu dengan yang lain secara langsung. Rute yang dilayani yaitu Toyosu-Asakusa. Dermaga yang digunakan adalah dermaga asli pelabuhan tua yang direnovasi.

·         Sarana sosial dan budaya

Dari segi sosial dan budaya, untuk meningkatkan frekuensi interaksi antar masyarakat maka disediakan sarana pendukung seperti hall atau area untuk kegiatan seminar, bazar, pekan raya, dll. Orang dengan hobi yang sama dapat berkumpul dan berinteraksi.            

·         Retail tenant ternama

Nama	Kategori
Tokyu Hands	Toko Alat Tulis
Kinokuniya Books	Toko Buku
United Cinema	Bioskop
Kidzania	Arena bermain anak
Super Aoki	Supermarket
Do Sport Plaza	Gym
Tekumo Wave	Hiburan

http://www.mitsuifudosan.co.jp

Retail-Led

Merupakan penciptaan ruang untuk kegiatan bisnis, guna campuran (mixed use), dan mempertinggi harga lahan. Tujuannya yaitu meningkatkan kualitas hidup dengan menggerakkan sektor retail dan bisnis. Pihak yang mendominasi peran yaitu sektor privat. Impaknya yaitu kemudahan aksesibilitas lapangan pekerjaan dengan penduduk setempat, peningkatan nilai lahan, kualitas hidup yang lebih baik, integrasi dengan kawasan residensial dan kawasan bisnis serta meningkatnya produksi lokal.

Dalam kasus Urban Dock LaLaport Toyosu, tema yang cocok dalam regenerasi kota yaitu retail-led development. Dimana keberadaan mall ini telah membawa banyak perubahan pada penduduk setempat khususnya dalam sektor ekonomi. Keberadaan mall ini telah membangkitkan kegiatan perekonomian. Selain sebagai penunjang kebutuhan sehari-hari dan sarana hiburan, mall ini merupakan daerah tujuan wisata yang banyak menarik pengunjung dari dalam maupun luar negeri. Apalagi dengan pengintegrasian sistem transportasi baik itu subway, monorail serta waterbus. Maka sebagai imbasnya, kualitas hidup perkotaan meningkat disbanding dengan fungsi lahan sebelumnya yaitu bekas pelabuhan yang terbengkalai. Proyek ini juga telah berhasil menarik banyak sektor privat untuk berinvestasi di Urban Dock LaLaport Toyosu.

Keistimewaan Proyek

·         Merupakan salah satu proyek terbesar di Tokyo (Toyosu Urban Redevelopment)

·         Menjadi kawasan yang berhasil mempertahankan nilai historis pelabuhan

·         Menjadi pusat perbelanjaan terlengkap di kawasan Toyosu

·         Menjadi salah satu daerah tujuan wisata

·         Terintegrasi dengan kawasan residensial dan kawasan bisnis di sekitarnya

·         Menunjang berbagai macam gaya hidup kosmopolitan

·         Terdapat terminal transportasi air yang menghubungkan Toyosu-Asakusa